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　　市场表现：

　　上证指数本周-0.5%，收报于3130.2 点；创业板指本周-3.9%，收报2322.5 点；沪深300 本周-1.9%，收报于4001.3 点。房地产板块-3.4%，在31 个行业内位列第28 位。

　　新房成交：成交面积同比-45.0%，环比+2.3%

　　本周(5.20-5.26)，我们重点跟踪的32 城一手房成交面积合计约227 万方，同比-45.0%，环比+2.3%。其中，一线(4 城)一手房合计成交面积36万方，同比-51.2%、环比+10.7%；二线(14 城)一手房合计成交面积129万方，同比-44.1%、环比-0.3%；三线(14 城)一手房合计成交面62 万方，同比-42.4%、环比+3.5%。

　　二手房成交：成交面积同比-53.7%，环比+2.4%本周(5.20-5.26)我们重点跟踪的17 城二手房成交面积合计约91 万方，同比-53.7%，环比+2.4%。其中，一线(2 城)二手房合计成交面积23 万方，同比-59.4%、环比-11.6%；二线(8 城)二手房合计成交面积43 万方，同比-52.5%、环比+5.6%；三线(7 城)二手房合计成交面积25 万方，同比-49.4%、环比+12.3%。

　　新房库存：库存面积环比+0.45%，去化周期12.4 月截至2022.5.26，本周，我们重点跟踪的16 城新房库存面积合计约9200 万方，环比+0.45%，整体去化周期(按面积)约12.4 月。其中，一线(4 城)新房库存合计3196 万方，环比+0.43%，去化周期10.7 月；二线(6 城)新房库存3311 万方，环比+0.96%，去化周期9.7 月；三线(6 城市)新房库存2693 万方，环比-0.14%，去化周期27.3 月。

　　土地市场：百城土地成交面积1565 万方，成交土地总价157 亿元，土地溢价率2.10%

　　上周(5.16-5.22)，百城土地供应数量为417 宗，对应土地供应建面约2390 万方；百城土地成交数量为252 宗，对应土地成交建面约1565 万方，成交土地总价约157 亿元，百城土地溢价率为2.10%。其中，一线、二线、三线城市土地成交建面分别为119 万方、645 万方和802 万方，同比分别为-1%、-62%和-70%，对应土地溢价率分别为0.00%、+2.34%和+2.60%。

　　投资建议：

　　本周国务院常务会议出台6 方面33 项措施，意在发挥财政、货币、产业等政策的协同效应；各地政府持续出台地产宽松政策，注意到济南、厦门、西安等二线城市持续跟进。

　　本周政策释放特点在于：1)“以稳为主、租购并举”的基调没有改变，宏观政策组合拳有待形成合力改善地产行业的外部环境。如央行、银保监会表态加大实体经济支持力度，保持房地产信贷平稳增长。租赁方面：证监会、发改委联合发布《关于规范做好保障性租赁住房发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点有关工作的通知》，本周首批两单保障性租赁住房REITs 项目分别在上海证券交易所和深圳证券交易所正式申报。此举对盘活资产、增加租赁住房市场供给、引导房企开展租赁业务都具有正面意义。

　　2)因城施策“挤牙膏”的现象依然存在，预计“四限”宽松政策会继续循序渐进地落地。强二线城市多在“限购”上做文章，调降首付比例并没有立马见效，原因在于一二手房倒挂的背景下，二手房市场的提振更难，关键在于需求侧的放松，尤其是针对“改善型”换房需求的释放。弱二线及三四线城市则更多是放松“限贷”方面的推广，像太原(针对新市民及青年)、镇江、六盘水、淮南、遵义等地直接将首套首付比例下降至20%。接下来需要关注的是这些政策是否可以快速发力，并向一线城市郊区新城进行传导的可能性。

　　继“三条红线”后，“房地产贷款集中度管理”、“土地供应两集中”、“房地产税改革试点”等政策的出台，将供需两端双向约束。调控风向未变，“以稳为主”仍为主基调，政策大放大收的空间较窄。当前板块估值及仓位已处历史低位。往后看，低基数效应消退，2022 年初基本面下行承压，行业供需两端受限带来拿地、销售、降杠杆之间的不协调加重。建议关注：(1)稳健发展型：保利发展、万科A、金地集团；(2)成长受益型：建发股份、新城控股、金科股份；(3)物管优质标的：华润万象生活、碧桂园服务、金科服务、宝龙商业等。

　　风险提示：

　　房地产调控政策趋严，销售修复不及预期，资金面大幅收紧等。

（文章来源：华安证券）

文章来源：华安证券

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